合作建房中合同的重要性

  合作建房中合同的重要性
  王艷華  王丹
  2001年10月20日,某集團取得北京市發展計劃委員會《關于某集團A園職工住宅項目建議書(代可行性研究報告)的批復》,同意某集團利用市屬藥品廠小動物實驗場用地建設A園職工住宅。2002年8月21日某集團經理辦公會研究決定,授權某建筑公司負責組織建設A園住宅項目。2002年,某建筑公司為甲方,某研究院為乙方,簽訂了《關于合建A園住宅樓協議書》,雙方約定,某研究院提供B地347平方米的住宅建設用地,某建筑公司負責A園住宅樓所需的其他建設用地、資金、施工、設計;根據擬建A園住宅樓總建筑面積18580平方米的實際情況,某研究院應分得A園住宅樓建筑面積1300平方米,共11套住宅。同時,規劃意見書“其他要求”一項中寫明,經某研究院同意,可利用相鄰部分土地統一規劃。用地內的食堂、鍋爐房及現狀平房應無條件拆除,實現綠化。
  2002年12月某集團就A園住宅項目取得《建設工程規劃許可證》,2003年9月取得《建設工程施工許可證》。2003年8月20日,某集團為甲方與某房地產開發公司簽訂了《合作協議書》約定某集團提供建設用地,辦理項目有關建設手續,某房地產公司提供項目建設所需要的全部資金。某集團分得3200平方米建筑面積,某集團應取得的3200平方米建筑面積中的1300平方米的住宅建筑面積由某集團與某研究院所簽訂合同,補償給某研究院。2005年2月1日,某集團為了建設的方便,安排藥品廠于2005年6月1日與某研究院簽訂了《土地置換協議》、《土地置換補充協議》、2005年6月1日某研究院、藥品廠、某集團委托某建筑公司三方簽訂了《關于對〈土地置換補充協議〉的補充協議》,上述協議約定,某研究院與藥品廠同意將各自擁有產權的B地2、4號院內相鄰部分土地面積同位282.54平方米不變整體規劃利用的零散國有土地進行置換,置換后由藥品廠上級主管單位某集團負責建設A園住宅項目,考慮到A園住宅項目距離答辯人院內現有建筑的距離太近和對現有建筑存在這樣的問題,同意對研究院進行補償,補償最終體現為藥品廠及某集團向某研究院交付建筑面積為1300平方米的住宅,同時約定某集團負責在A園住宅項目竣工后15日內,建造高2.5米的鐵欄桿,以保證安全,如未能及時建造,某研究院有權要求賠償圍墻建造款人民幣10萬元。2006年5月18日,藥品廠再次代表某集團與某研究院簽訂了《土地置換工作中相鄰多出土地的解決協議》,約定因多出的土地已全部劃撥給藥品廠,藥品廠同意在該項目中補償某研究院103.56平方米住宅。A園住宅項目竣工后,具備了交付的條件,但藥品廠、某集團、某房地產公司拒絕履行交付義務。而且,藥品廠、某集團未按照約定建造圍墻。因此,某研究院要求藥品廠、某集團、某房地產開發公司交付A園1403.56平方米住宅并辦理產權證,要求藥品廠和某集團支付圍墻建造款10萬元。2007年,某建筑公司因不能清償到期債務向北京市第二中級人民法院申請宣告破產,北京市第二中級人民法院于2007年8月3日宣告某建筑公司破產。2010年,A園住宅項目竣工后,各方因分配發生爭議。某研究院遂向法院提起訴訟。
  一審法院認為,雖某房地產公司提出A園住宅項目尚未通過消防及綠化驗收,不具備交付條件,但是,本案合作各方之間屬于合作建房關系,并非房屋買賣關系,A園住宅樓盡管在建筑物總平面布置上不符合規范且未達到綠化要求,但住宅樓本身各項質量均符合規范要求。因此某研究院的要求分房的訴請應得到支持。根據藥品廠與某研究院的約定,A園住宅項目綠化停車場由某集團和藥品廠自行解決,某集團及藥品廠并不實際使用規劃設計中的綠化停車場,該場地仍由某研究院使用。因此,A園住宅項目綠化不符合規劃要求而未能獲得規劃驗收的責任,并不在某研究院,某研究院履行了協議約定的相應義務,沒有違約行為。一審法院最終判決某集團與藥品廠按照約定向某研究院交付房屋,某房地產公司承擔連帶責任。同時,判決某集團與藥品廠給付某研究院十萬元圍墻建造款。
  隨著近年來我國房地產行業的急速升溫,普通商品房房價的不斷攀升,一些單位為了解決職工住房問題,采用合作建房形式進行房屋建設,與此同時,因此產生的建設工程糾紛、房產糾紛也大量增加。
  合作建房是指一方當事人以土地使用權作為出資,另一方投入實際資本并組織施工,共同建筑房屋的合同行為。其法律依據是《城市房地產管理法》第27條,即土地使用權可以作價入股,合作開發經營開發房地產。但在實踐中,合作建房卻常常因房屋的產權問題產生糾紛。在合作建房關系中,必然會有一方轉讓土地使用權或部分房屋所有權的情況,依據我國《城市房地產轉讓管理規定》第3條,房地產轉讓包括合作建房,合作建房的結果是對建成房屋利益的分享,所以對合作建房所有權原始取得人的確定也很關鍵。合作開發房地產不是一種個人行為,而是一種企業行為。凡是不具備房地產開發資質證書的,均不得從事房地產開發活動。最高人民法院將合作開發房地產活動區分為依法成立房地產開發企業并取得資質證書的行為,和合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的行為。如果在合作開發房地產合同中當事人一方具備了房地產開發資質,那么合作開發房地產合同就是有效合同。如果雙方當事人約定成立房地產開發企業,并且己經取得了資質證書,那么,合作開發房地產合同也是有效合同。如果當事人在起訴前取得房地產開發資質證書,或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效,簽訂合同的各方需嚴格遵守。本案能夠順利解決的原因之一就在于合同內容約定清楚明晰,雖然當事人在合同履行上出現了瑕疵,但因有據可依方便了問題的盡快解決。
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